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Diccionario práctico
LA COMPRA-VENTA
| EL CONTRATRO
DE COMPRAVENTA |
| Después
de la reserva de nuestra vivienda, el siguiente paso es el contrato
de compraventa. Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella un precio. Este contrato puede ser un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos , pero es importante que este contrato se "eleve a escritura pública" es decir que se haga en un documento notarial para que podamos llevarlo al registro e inscribirlo. Sin la correspondiente inscripción en el registro el vendedor podría realizar otras ventas posteriores a la nuestra e inscribirla. Al que ha comprado en esta segunda venta, si es comprador de buena fe, la inscripción en el registro de la propiedad le llevaría a ser efectivo propietario de la vivienda. Por nuestra parte podríamos reclamar ante los tribunales, que nos llevaría, inevitablemente, a un proceso judicial. Recordemos: es importante firmar la compraventa en escritura pública, ante notario e inscribirla en el registro. Si financiamos la compra con un préstamo hipotecario, la entidad financiera se encarga de asegurar la operación mediante la compra en escritura y la posterior hipoteca. Desde el punto de vista del vendedor, si en el momento de la firma del contrato de compraventa no recibiese todo el dinero porque quedase una cantidad aplazada mediante algún tipo de garantía - normalmente letras de cambio - sería bueno que estas fuesen avaladas por banco, de otro modo puede estar interesado en reflejar una cláusula de devolución de la vivienda en caso de impago de estas cantidades. Esta condición de devolución en caso de impago de las cantidades aplazadas se denomina "condición resolutoria". Si compramos en una promoción, el proceso no varía legalmente. En este caso el vendedor es el promotor, y como tal, está obligado a darnos unas garantías (avales y seguros) de las cantidades entregadas a cuenta y tiene la responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que cubre 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado "decenal".
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ESCRITURA NOTARIAL Y REGISTRO
Una vez acordadas todas las condiciones de la compra, exista o no previamente una señal, el acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuesto se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que nuestra compraventa se realice en escritura pública notarial. En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones si es que los hay. El Agente de la red inmobiliaria API está capacitado para realizar multiples gestiones. Consultemos con él todo lo referente a la administración y los trámites necesarios para el buen fin de la operación de compraventa. El original de la escritura de compraventa una vez liquidados los gastos e inscrita será para el comprador.
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La
tramitación de los documentos ante el notario, el pago de los impuestos
y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores
suelen llevarse a cabo por un gestor administrativo que nos asegura
realizar todo de forma correcta y en los plazos legales. En el caso
de que financiemos nuestra compra con una hipoteca las entidades
financieras, para asegurarse de la correcta gestión en plazo, suelen
poner en manos de un gestor la tramitación de los documentos.
| LOS GASTOS
DE LA COMPRAVENTA |
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| Un
esquema de los gastos asociados a una compraventa: Si compramos una vivienda nueva los gastos son: IVA / IGIC (Canarias) - IAJD - NOTARIO - REGISTRO - PLUSVALÍA y GESTOR. Si compramos una vivienda de segunda mano los gastos son:ITP - NOTARIO - REGISTRO - PLUSVALÍA y GESTOR
IVA ¿Cuánto? Si compramos una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda también se paga el 7% de IVA, si la compramos por separado, se paga el tipo general del IVA del 16%. Si pagas tus impuestos en Canarias el importe es el 4,5% de I.G.I.C. (Impuesto General Indirecto Canario). ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo?
IAJD ¿Cuánto? ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo? ITP ¿Cuánto? ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo? NOTARIO ¿Cuánto?
Por lo que excede de 6.010.121,05 €
el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las
partes otorgantes. En relación con los aranceles establecidos por
el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre y sus modificaciones
posteriores, se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100. ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo? REGISTRO ¿Cuánto?
Los aranceles de los Registradores
de la Propiedad, establecidos por el Real Decreto 1427/1989, de
17 de Noviembre y sus modificaciones posteriores, se reducen en
un 5 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación
y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y
en la compraventa de viviendas, y en un 15 por 100 en el caso de
la inscripción de documentos previstos en la legislación urbanística
en los que se formalicen actos de ejecución del planeamiento dirigidos
a la preparación de suelo urbanizado. ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo? PLUSVALÍA ¿Cuánto? ¿Quién lo
tiene que pagar? ¿A quién
se paga? ¿Cuándo?
Los Honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad tendrán una reducción de un 50 por 100 de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía referentes a viviendas calificadas de protección oficial o declaradas protegidas. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición del solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los préstamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente, en general, todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación. La primera transmisión o adjudicación, así como en su caso la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado, de cada una de dichas viviendas gozará de la expresada reducción del 50 por 100 de los derechos de matriz, primera copia e inscripción; y, tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de 90 M², devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de 60,05 € como derechos del Notario y 24,02 € como derechos del Registrador de la Propiedad. Para gozar de estas bonificaciones es preciso que sea la única vivienda del adquirente y se destine a su residencia habitual y permanente. Cuando la vivienda lleve vinculada en proyecto y registralmente plaza de garaje y, en su caso, trastero u otros anejos, los honorarios sujetos a los topes de 60,05 € y 24,02 € podrán incrementarse por todos los conceptos en 9,02 € y 6,01 € , respectivamente, en el caso del Notario y en 6,01 € y 3,01 € , respectivamente, en el caso del Registrador de la Propiedad. Cuando se constituya garantía real en el mismo acto de la primera transmisión o adjudicación para asegurar el pago del precio aplazado, la cantidad señalada se incrementará, por todos los conceptos, en 30,02 € en el caso del Notario y en 12,01 € en el caso del Registrador de la Propiedad. Los beneficios que se establecen anteriormente se entienden sin perjuicio de los que fueren más favorables, en función de la legislación a cuyo tenor se obtuvo la calificación de las viviendas. |
