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Diccionario práctico
LO QUE HAY QUE SABER
| TRAMITES
PREVIOS |
| Los trámites previos deben considerarse desde el punto de vista de la cautela personal. Dependen de cómo se esté planteando la compra. Si interviene un Agente Inmobiliario será él quien nos pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debemos aportar. Si estamos realizando la operación por nuestra cuenta debemos conocer las comprobaciones indispensables previas para el buen fin de la operación. |
| EL
AYUNTAMIENTO Una
de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual,
es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se
trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de
aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución,
pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar las circunstancias
que influyen en nuestra decisión de comprar. |
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| EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El
Registro de la Propiedad es un archivo de carácter público y oficial
donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad
y otros derechos sobre los inmuebles. Cada finca debe inscribirse por primera vez en el registro. Cuando el constructor de la vivienda hizo el proyecto se le asignó un número en el registro. Desde ese momento cada hecho relevante sobre ella tiene que estar reflejado de forma correlativa. El registro es público y, por ello, cualquier persona puede consultarlo. Además, cualquier persona "interesada" puede pedir la inscripción de los derechos que le corresponden: el comprador de inscribir la compra; el acreedor hipotecario su garantía de hipoteca... |
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¿Qué
ocurre si la propiedad u otros derechos no están inscritos en el registro?.
Esta es una situación que puede producirse ya que los contratos privados
son validos entre las partes; pero mientras que los contratos privados
no se pueden inscribir en el Registro, las Escrituras Públicas si
pueden acceder al mismo y, en este caso, una vez inscritas tendrán
también validez frente a todos los demás. Por ello, la máxima seguridad
jurídica en nuestra compra la obtendremos otorgando escritura e inscribiéndola.
El notario tiene obligación de solicitar al registro de la propiedad información de la situación registral de la vivienda de forma urgente (incluso por fax), antes de otorgar la escritura de compraventa. Las partes (comprador y vendedor) pueden renunciar a este derecho. |
| ¿Qué
información nos puede dar el registro? Lo más importante, como compradores, es que el registro identifica quién es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, y algunas otras un poco más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena. |
| LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS |
| Otra
fuente de información previa es la comunidad de propietarios. A través
del administrador de la finca o del presidente podemos informarnos
de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda y si, por
ejemplo, tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad
o de derrama por gastos extraordinarios. Los gastos de la comunidad de propietarios, si es que no estamos comprando en promoción - en cuyo caso la comunidad no existe todavía - o estamos comprando un chalet individual - en cuyo caso la comunidad tampoco existe - son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario. |
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| La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el presidente de la comunidad de propietarios confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma la ley está limitando los problemas de los propietarios morosos con la comunidad, cuando quieren vender. |
| LOS IMPUESTOS DE LA VIVIENDA |
| Las
viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios.
Es importante saber cual es la situación de pago del IMPUESTO SOBRE
BIENES INMUEBLES, que se ha conocido y todavía se denomina como la
contribución territorial urbana. Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos ultimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el registro. |
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| LOS GASTOS |
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Tengamos en cuenta los gastos... si estamos hablando de trámites previos es necesario hacer cuentas. El Agente Inmobiliario nos informará de todos los gastos que se van a producir en la compraventa, si además vamos a hipotecar serán otros gastos que debemos tener en cuenta. En esta guía podemos comprobar todos los gastos que se producen en la compra de la vivienda y en la financiación si lo hacemos con una hipoteca. |
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